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Jetons immobiliers : les gens peuvent désormais acheter une « partie » d’une propriété en achetant des jetons NFT. Mais est-ce tout ce qu’il semble? Le PDG de Real Fund Tokens, José García Caballero, explique pourquoi c’est à la fois une bonne et une mauvaise idée.
La promesse de valeur offerte par la tokenisation de tout type d’actif réel est trop juteuse pour être laissée de côté. Et si nous l’appliquons au secteur de l’immobilier, offrir des «morceaux» de biens immobiliers, ce serait une industrie massive.
Mais commençons par le début, en rappelant quelques bases.
La tokenisation consiste à émettre, à l’aide d’une blockchain, des fichiers numériques représentant des actifs réels.
Quels sont les avantages de la tokenisation des actifs réels ?
-Les jetons remplacent les certificats papier.
– Il peut être fractionné en petites portions de l’actif.
– Un seul document maître.
– Stratégies de sortie possibles pour l’investisseur.
– Facilité d’émission et d’acquisition de jetons représentatifs de la valeur.
– Liquidité de l’actif.
– Facilité de transmission sur les marchés secondaires.
Quiconque comprend vraiment ce qu’est un jeton peut douter des avantages de son utilisation. L’avenir de l’investissement dans des actifs réels réside dans la tokenisation, je n’en doute pas.
Mais venons-en à la problématique qui nous a amenés ici : la tokenisation des actifs immobiliers.
Immobilier : Est-il possible de le tokeniser ?
Un bien immobilier peut être, nous le savons tous, un appartement, un immeuble de bureaux, un local commercial, un mètre carré d’entrepôt industriel ou un terrain.
L’allégation commerciale selon laquelle « nous tokenisons les actifs immobiliers » est la plus fréquente, mais ces actifs sont-ils tokenisés ? La réponse est non.
Je ne connais aucun projet immobilier dans lequel la propriété elle-même est symbolisée.
Quelle est la raison? Très simple : dans la plupart des pays, il existe un registre foncier, où il est noté, avec une sécurité juridique, l’existence des propriétés et qui les possède.
Jusqu’à présent, ces registres n’acceptent pas l’existence de ces jetons comme un moyen valable de représenter la propriété. On pourrait donc théoriquement émettre un NFT (token non fongible, idéal pour représenter un bien immobilier) qui représente un appartement dans un immeuble.
Il pourrait avoir la documentation correspondante qui l’accrédite incluse dans le jeton en tant que métadonnées. Cela signifie que nous créerions un deuxième enregistrement de l’existence de cette propriété. Le détenteur du jeton, à sa naissance, serait le propriétaire de cette propriété, et nous pourrions corroborer cette information, même dans le registre foncier du lieu où se trouve cet appartement.
Désormais, le propriétaire du bien transmet le jeton à un acheteur qui, techniquement, est le nouveau propriétaire du bien. Cependant, cette transmission n’a pas accès au registre foncier, où elle continuera d’apparaître comme le propriétaire qui a inventé le NFT.
Jetons immobiliers : Double inscription
Il s’agit donc d’un double enregistrement qui entraîne inévitablement une insécurité juridique pour le titulaire de ce NFT. À l’heure actuelle, le moyen le plus juridiquement efficace pour prouver la propriété d’une propriété est le registre foncier.
Il pourrait arriver qu’il y ait eu des transmissions de bonne foi de la propriété par la vente du NFT. Et que le détenteur actuel du jeton (c’est-à-dire le dernier qui a payé ce jeton) a découvert que sa maison avait été saisie… par l’administration fiscale par exemple. Peut-être s’agissait-il d’une dette impayée du premier détenteur du NFT.
C’est vrai que tu pourrais aller voir le juge pour lui expliquer que tu as le NFT, que c’est un tiers de bonne foi. Mais qui voudrait entrer dans ce gâchis?
Ainsi, les entreprises qui disent « nous tokenisons des actifs immobiliers » ou « premier appartement représenté par un NFT commercialisé en Floride » ne disent pas la vérité.
Si tel est le cas, alors qu’est-ce qui est symbolisé ? En gros, deux choses :
• Les actions ou participations d’une société propriétaire d’un immeuble.
• Dette liée à un bien immobilier.
Est-il conseillé d’investir dans des jetons immobiliers ?
Un bien immobilier est, par définition, un générateur de revenus locatifs et / ou de bénéfices (ou non) pour les plus-values de valeur de celui-ci. Posséder l’un de ces jetons vous donne des droits économiques (intérêts, dividendes) sur les fruits de l’existence de la propriété, mais pas la propriété de celle-ci.
Ainsi, les actifs immobiliers ne sont pas symbolisés, peu importe le nombre d’entreprises du domaine qui revendiquent cette affirmation.
Si nos jetons représentent des actions ou des dettes, les caractéristiques de l’investissement sont sensiblement différentes de celles de la propriété. Si nous détenons des actions dans une société, il existe un risque commercial d’exploitation de la propriété. De plus, nous devons accepter le fait que nous sommes des partenaires minoritaires dans une société et, par conséquent, nous serons à la merci de ce que les administrateurs de l’entreprise et les actionnaires veulent faire. En cas de dette, le risque est clair : nous sommes responsables de la dette en cas de non-paiement.
La personne qui achète des jetons d’entreprises immobilières (pas de biens immobiliers) doit être pleinement informée de ce qu’elle achète. Et généralement, cela ne se produit pas.
Jetons immobiliers : Pour l’instant, non.
J’écris cette pièce depuis l’Espagne. Ici, l’investissement en actions ou la participation représentée par des jetons, quel que soit le secteur, présente actuellement de sérieuses limites en termes de transmissibilité. Donc pour l’instant, en général, je le déconseille.
Il existe d’autres façons d’investir dans des fractions d’entreprises immobilières. Il s’agit notamment de plateformes de financement participatif ou de crowdfunding ou de véhicules plus traditionnels comme les fonds d’investissement immobilier.
Sur le crowdfunding immobilier, une couche de blockchain est mise sous forme de tokenisation, de sorte qu’elle ajoute plus d’avantages et améliore le financement participatif. Je ne doute pas que, dès que l’adoption (et la législation) évoluera, le financement participatif et la tokenisation iront de pair.
Quelque chose que nous avons ici en Espagne s’appelle un Socimi. En anglais, il s’agit d’un fonds d’investissement immobilier. C’est un outil d’investissement immobilier traditionnel. Certains disent qu’ils sont plus sûrs et plus liquides, si c’est vrai, pourquoi investir dans des jetons ?
Tokénisation versus investissement traditionnel
Une Socimi est une société cotée sur des marchés réglementés dont le cours de l’action dépend – entre autres facteurs – de la valeur et des revenus des biens dans lesquels elle investit. En un mot, ils bénéficient d’avantages fiscaux juteux.
Voici le hic. La tokenisation vous permet d’investir dans CETTE entreprise, CETTE propriété, dans CETTE rue et cette ville. L’acquéreur se sent en affinité avec l’investissement et l’entreprise promotrice.
Inversement. il est difficile de se sentir membre d’une communauté lorsque vous investissez dans des SOCIMI. Investir dans une Socimi, c’est comme investir dans une banque : vous ne savez pas ce qu’ils font réellement ni dans quoi ils investissent. Oui, nous savons ce que gagnent les managers et les administrateurs. J’ai lu les rapports annuels et les rapports d’évaluation de plusieurs Socimis.
Vous pourriez supposer que Socimis présente moins de risques que les investissements dans des jetons représentant des projets immobiliers. C’est comme dire qu’ils ont moins de risques qu’une plateforme de crowdlending car elle offre plus de garanties. Mais rappelons-nous que le stock de la plus grande Socimi d’Espagne a chuté de 50 % en 2020. De nombreux investisseurs ont sûrement subi de lourdes pertes. Je n’ai pas vu d’articles dans la presse mettant en garde contre le risque sérieux d’y investir.
Le besoin de communauté
Je n’ai aucune objection à l’existence de ces sociétés; ils bénéficient d’avantages fiscaux. Mais il y a une génération croissante et prospère qui ne veut pas de produits packagés des banques ou des fonds immobiliers. Ils veulent des produits qu’ils comprennent. Ils veulent participer via les DAO, les chaînes de télégrammes ou la discorde, et se sentir membres d’une communauté.
Il va de soi que tout investisseur responsable en tokens doit faire une bonne analyse de l’équation rentabilité/risque/liquidité et maintenir des critères de diversification adéquats (produit, géographique, société…) pour limiter les pertes éventuelles.
Ainsi, la question en termes de risque ne réside pas dans quel véhicule d’investissement immobilier vous souhaitez entrer, que ce soit avec jeton ou non. Mais vous devez comprendre l’entreprise, les rendements et les risques dans lesquels vous allez encourir et, après les avoir analysés, prendre une décision rationnelle.
Dans un monde idéal, les jetons sont la représentation numérique d’une entreprise immobilière. Cette entreprise peut être bonne ou mauvaise, mais elle pourrait améliorer l’investissement en introduisant les avantages d’opérer sur une blockchain.
La tokenisation de la valeur générée par les projets immobiliers est en plein essor. C’est une tendance imparable, qui viendra sans aucun doute révolutionner la manière d’investir dans l’immobilier.
À l’avenir, l’espoir est que la tokenisation fournira un moyen plus démocratique d’acheter un bien immobilier, avec plus de transparence et de liquidité.
A propos de l’auteur
José García Caballero est le fondateur et PDG de Fonds réel. Il est économiste et expert en immobilier, et s’intéresse aux cryptos, à la blockchain et à la transformation numérique.
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